عقد المقاولة في السعودية وفق نظام المعاملات المدنية ونظام المنافسات والمشتريات الحكومية: البنود الأساسية، والدفعات والمستخلصات، وغرامات التأخير، والأعمال الإضافية، والضمان العشري، وطرق حل نزاعات المقاولات.
قيمة عقود البناء والمقاولات المرساة في السعودية ارتفعت بنحو 82% في النصف الأول من 2026 لتصل إلى قرابة 32 مليار دولار، بحسب بيانات منصة الهيئة السعودية للمقاولين. ومع هذا الحجم يزداد عدد النزاعات: تأخير في التسليم، ومستخلصات متأخرة، وأعمال إضافية بلا أمر مكتوب، وخلاف على العيوب. وأغلب هذه النزاعات يُحسم بنص عقد المقاولة نفسه، أو يضيع بسبب غيابه.
في هذا الدليل نشرح الإطار النظامي لعقود المقاولات، والبنود التي يجب أن يتضمنها العقد، وتنظيم الدفعات والضمانات، وغرامات التأخير وتمديد المدة، والأعمال الإضافية، والتعاقد من الباطن، والضمان العشري، وطرق حل نزاعات المقاولات.
ما هو عقد المقاولة وما الأنظمة التي تحكمه؟
عقد المقاولة اتفاق يتعهد فيه المقاول بإنجاز عمل، كالبناء أو التشطيب أو تنفيذ مشروع بنية تحتية، مقابل أجر يلتزم به صاحب العمل. والأنظمة التي تحكمه في السعودية:
- نظام المعاملات المدنية النافذ منذ 16 ديسمبر 2023: وفيه أحكام خاصة بعقد المقاولة، تشمل التزامات المقاول وصاحب العمل، والمقاول من الباطن، وتغير الأسعار، وانتهاء العقد، إلى جانب الأحكام العامة للعقود والتعويض والظروف الطارئة.
- نظام المنافسات والمشتريات الحكومية ولائحته: للعقود مع الجهات الحكومية، وله أحكام آمرة في الغرامات والتغيير والضمانات.
- كود البناء السعودي ولوائحه: ومنها أحكام الضمان العشري على المقاول والمصمم المشرف.
- العقود النموذجية مثل عقود فيديك (FIDIC)، وهي شائعة في المشاريع الكبرى، وغالباً ما تُعدّل لمصلحة صاحب العمل.
ولفهم القواعد العامة الجديدة للعقود، راجع مقالنا عن نظام المعاملات المدنية وأثره على العقود.
البنود الأساسية في عقد المقاولة
- نطاق الأعمال: وصف دقيق للأعمال مع المخططات والمواصفات وجداول الكميات، وتحديد ما يدخل في النطاق وما يخرج عنه.
- نوع التسعير: مبلغ مقطوع، أو بسعر الوحدة حسب الكميات المنفذة، أو بالتكلفة مضافاً إليها نسبة. ولكل نوع أثر مختلف على من يتحمل زيادة الكميات.
- مدة التنفيذ وتاريخ البدء والجدول الزمني والمراحل الرئيسية.
- الدفعات والمستخلصات: الدفعة المقدمة، ودورية المستخلصات، ومدة اعتمادها وصرفها، والمحتجزات.
- الضمانات: ضمان الدفعة المقدمة، وضمان حسن التنفيذ، ومدة الصيانة.
- غرامات التأخير وحدها الأقصى، وحالات تمديد المدة.
- الأعمال الإضافية والأوامر التغييرية وطريقة تسعيرها واعتمادها.
- التأمين: تأمين جميع أخطار المقاول، والمسؤولية تجاه الغير.
- الاستلام الابتدائي والنهائي وإجراءاته.
- الإنهاء والتعليق وأسبابه وآثاره.
- تسوية النزاعات: التفاوض، ثم الخبير أو الوسيط، ثم التحكيم أو المحكمة المختصة.
الدفعات والمستخلصات والضمانات
التدفق النقدي هو أكثر ما يُفشل مشاريع المقاولات، لذلك يجب أن يحسم العقد هذه النقاط:
| البند | ما يجب تحديده في العقد |
|---|---|
| الدفعة المقدمة | نسبتها، وضمانها البنكي، وطريقة استردادها من المستخلصات |
| المستخلصات | دوريتها، ومن يعتمدها، ومدة الاعتماد والصرف، وأثر تجاوزها |
| المحتجزات | نسبتها من كل مستخلص، وموعد الإفراج عنها بعد الاستلام |
| ضمان حسن التنفيذ | نسبته ومدته وحالات تسييله |
| التأخر في السداد | حق المقاول في التعويض أو تعليق الأعمال بعد إشعار |
وتسييل الضمان البنكي ليس مطلقاً، فنظام المعاملات المدنية يقيّد استعمال الحق بمبدأ حسن النية ومنع التعسف في استعماله. كما يتيح النظام لأي طرف الامتناع عن تنفيذ التزامه إذا لم ينفذ الطرف الآخر التزاماً مقابلاً، لكن تعليق الأعمال يجب أن يتم وفق العقد وبعد إشعار حتى لا يتحول المقاول نفسه إلى طرف مخل.
غرامات التأخير وتمديد مدة التنفيذ
غرامات التأخير في العقود الخاصة
غرامة التأخير في عقد المقاولة الخاص هي شرط جزائي، ويجيزها نظام المعاملات المدنية، لكن للمحكمة تخفيضها إذا كانت مبالغاً فيها أو نُفذ جزء كبير من الأعمال، ولا تُستحق إذا أثبت المقاول أن صاحب العمل لم يلحقه ضرر. لذلك فإن وضع حد أقصى للغرامة، كنسبة من قيمة العقد، يجعلها أوضح وأقرب للتطبيق.
غرامات التأخير في العقود الحكومية
في العقود مع الجهات الحكومية يحدد نظام المنافسات والمشتريات الحكومية حداً أقصى لغرامة التأخير، وتُعفى منها حالات منها التأخير الناتج عن الجهة نفسها أو عن ظروف خارجة عن إرادة المقاول. وقد صدر نظام جديد للمنافسات والمشتريات الحكومية بالمرسوم الملكي رقم م/76 ونُشر في سبتمبر 2026، ويبدأ تطبيقه بعد 120 يوماً من نشره. فراجع أي منافسة حكومية في ضوء النظام الذي تخضع له.
متى يحق للمقاول تمديد المدة؟
- تأخر صاحب العمل في تسليم الموقع أو المخططات أو الاعتمادات.
- الأوامر التغييرية والأعمال الإضافية التي تزيد المدة.
- تأخر صرف المستخلصات بما يعطل التنفيذ.
- القوة القاهرة والظروف الخارجة عن إرادة الطرفين.
الشرط الحاسم: أغلب العقود، ومنها عقود فيديك، تشترط إشعاراً كتابياً بالمطالبة خلال مدة محددة من وقوع الحدث. والمقاول الذي لا يرسل الإشعار في وقته قد يخسر حقه في التمديد حتى لو كان التأخير بسبب صاحب العمل.
الأعمال الإضافية والأوامر التغييرية وتغير الأسعار
من أكثر نزاعات المقاولات تكراراً أن ينفذ المقاول أعمالاً إضافية بطلب شفهي من المهندس أو المالك، ثم يُرفض صرفها. لذلك يجب أن ينص العقد على:
- أن أي تغيير لا يُعتمد إلا بأمر تغييري مكتوب من شخص مفوض بالاسم أو الصفة.
- طريقة تسعير الأعمال الإضافية: أسعار العقد، أو أسعار متفق عليها، أو أسعار السوق.
- أثر التغيير على مدة التنفيذ.
- الحد الأقصى لنسبة التغيير التي يلتزم بها المقاول.
أما ارتفاع أسعار المواد فلا يمنح المقاول عادة حق زيادة السعر ما لم يتضمن العقد آلية لتعديل الأسعار. لكن نظام المعاملات المدنية يتيح للمحكمة، عند وقوع ظروف استثنائية عامة لم يكن في الوسع توقعها وجعلت التنفيذ مرهقاً، أن ترد الالتزام إلى الحد المعقول، وهذا الحكم لا يجوز الاتفاق على استبعاده. والأفضل للطرفين النص على معادلة واضحة لتعديل الأسعار في المواد الرئيسية بدل الاعتماد على تقدير المحكمة.
المقاول من الباطن والضمان العشري
التعاقد من الباطن
يجوز للمقاول أن يعهد بالعمل كله أو بعضه إلى مقاول من الباطن ما لم يمنع ذلك العقد أو النظام أو طبيعة العمل، ويظل المقاول الأصلي مسؤولاً أمام صاحب العمل. وفي العقود الحكومية يلزم الحصول على موافقة كتابية من الجهة. ومن مصلحة صاحب العمل أن يشترط موافقته المسبقة على مقاولي الباطن الرئيسيين.
الضمان العشري
وفق لوائح كود البناء السعودي، يكون المقاول والمصمم المشرف مسؤولين بالتضامن أمام المالك لمدة 10 سنوات من تاريخ إصدار شهادة الإشغال، عن التهدم الكلي أو الجزئي للمبنى وعن العيوب الخفية التي تهدد متانته وسلامته. وهي مسؤولية آمرة لا يصح التحايل عليها ببنود العقد. لذلك يجب أن يراعي المقاول هذا الالتزام في تأمينه وفي عقوده مع مقاولي الباطن والموردين.
كيف تُحل نزاعات المقاولات؟
| الطريق | متى يناسب |
|---|---|
| التفاوض والتسوية الودية | الخلافات الفنية أو المالية المحدودة مع استمرار المشروع |
| الخبير الفني أو مجلس فض النزاعات | المشاريع الكبيرة والعقود المبنية على فيديك |
| التحكيم | النزاعات الكبيرة والمعقدة فنياً، أو مع أطراف أجنبية |
| المحكمة التجارية | النزاعات بين التجار والشركات عند غياب شرط التحكيم |
| ديوان المظالم | نزاعات العقود مع الجهات الحكومية |
ويلاحظ أن نزاعات البناء والهندسة أصبحت تمثل نسبة كبيرة من القضايا المقيدة لدى المركز السعودي للتحكيم التجاري. وفي كل الأحوال يكسب النزاع من يملك سجلاً موثقاً: محاضر الاجتماعات، والمراسلات، والإشعارات في وقتها، ويوميات الموقع، وصور التقدم في الأعمال.
ولمعرفة إجراءات التحكيم، راجع دليل التحكيم التجاري في السعودية، ولمسار القضاء راجع دليل رفع دعوى أمام المحكمة التجارية.
أخطاء شائعة في عقود المقاولات ومتى تحتاج محامياً
- عقد مختصر يذكر المبلغ والمدة فقط، دون مواصفات أو جداول كميات.
- تنفيذ أعمال إضافية بطلب شفهي دون أمر تغييري مكتوب.
- عدم إرسال إشعارات المطالبة في وقتها، فيسقط حق التمديد أو التعويض.
- غرامة تأخير بلا حد أقصى، أو مبالغ فيها فتُخفّض أمام المحكمة.
- غياب آلية لتعديل الأسعار في مشاريع طويلة المدة.
- توقيع عقد فيديك معدّل دون مراجعة التعديلات التي نقلت المخاطر إلى المقاول.
- عدم مطابقة عقود الباطن للعقد الرئيسي، فيلتزم المقاول بما لا يستطيع مطالبة مقاول الباطن به.
- لصياغة عقد المقاولة أو مراجعته قبل التوقيع، أو لإدارة مطالبات المشروع، راجع خدمة المقاولات والإنشاءات.
- إذا بدأ النزاع في التحكيم، اطلب خدمة حضور جلسات التحكيم التجاري، وأمام القضاء خدمة الحضور أمام المحاكم التجارية.
- ولعقود توريد المواد، اقرأ دليلنا عن عقد التوريد في السعودية.
- ولتقييم موقفك قبل أي خطوة، احجز استشارة قانونية مكتبية.
الأسئلة الشائعة
هل يحق للمحكمة تخفيض غرامة التأخير في عقد المقاولة؟
نعم. غرامة التأخير في العقد الخاص شرط جزائي، ويجيز نظام المعاملات المدنية للمحكمة تخفيضه إذا كان مبالغاً فيه أو نُفذ جزء من الالتزام، ولا يُستحق إذا أثبت المقاول أن صاحب العمل لم يلحقه ضرر.
هل يستحق المقاول قيمة أعمال إضافية نفذها بطلب شفهي؟
قد يستحقها إذا أثبت الطلب والتنفيذ، لكن الإثبات صعب وغالباً ما تشترط العقود أمراً تغييرياً مكتوباً. لذلك لا تنفذ أي عمل إضافي قبل اعتماده كتابياً من شخص مفوض.
ما مدة الضمان العشري على المقاول في السعودية؟
10 سنوات من تاريخ إصدار شهادة الإشغال وفق لوائح كود البناء السعودي، ويكون المقاول والمصمم المشرف مسؤولين بالتضامن عن التهدم الكلي أو الجزئي والعيوب الخفية التي تهدد متانة المبنى وسلامته.
هل يحق للمقاول المطالبة بزيادة السعر عند ارتفاع أسعار المواد؟
لا في الأصل، ما لم يتضمن العقد آلية لتعديل الأسعار. لكن إذا وقعت ظروف استثنائية عامة غير متوقعة جعلت التنفيذ مرهقاً، يجوز للمحكمة وفق نظام المعاملات المدنية رد الالتزام إلى الحد المعقول.
أين تُرفع دعوى نزاع المقاولات؟
بحسب العقد: أمام هيئة التحكيم إذا وُجد شرط تحكيم، وأمام المحكمة التجارية في النزاعات بين التجار والشركات، وأمام ديوان المظالم في عقود الجهات الحكومية.
مشروعك أكبر من أن يُدار بعقد من صفحتين
نصيغ عقود المقاولات ونراجع عقود فيديك المعدّلة، وندير المطالبات والإشعارات والنزاعات أمام التحكيم والمحاكم، للملاك والمقاولين على حد سواء.
info@novalegal.sa | طريق الصحابة، حي إشبيلية، الرياض
الخاتمة: عقد المقاولة هو خطة المشروع القانونية
عقد المقاولة المحكم يحدد نطاق الأعمال بدقة، وينظم الدفعات والمستخلصات والضمانات، ويضع غرامة تأخير واقعية وحالات تمديد واضحة، ويشترط الأوامر التغييرية المكتوبة، ويختار طريقاً مناسباً لحل النزاع. والطرف الذي يوثق كل خطوة ويرسل إشعاراته في وقتها هو من يكسب النزاع غالباً.
وفريق نوفا ليجال بالرياض يقدم خدماته للملاك والمقاولين ومقاولي الباطن عبر خدمة المقاولات والإنشاءات، من صياغة العقد حتى تسوية النزاع. العنوان: طريق الصحابة، حي إشبيلية، الرياض – مبنى ٢/٢ الحمرا سيتي، الدور الثاني، مكتب ٢٠٢.
